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Steuern

28.07.2016

Auf dieser Seite mache ich mir einige Notizen zum Thema Steuern und Einkommensteuererklärung. Eventuell sind die Notizen auch für die LeserInnen dieser Seite interessant. Allerdings übernehme ich keine Gewähr, dass die Notizen und Rechnungen korrekt sind.

Vermietung einer Tiefgarage

Die Vermietung einer Tiefgarage steuerlich korrekt abzurechnen ist gar nicht so einfach. Nach meinen Internet-Recherchen habe ich folgende Informationen zusammengetragen - ohne Gewähr.

  • Einnahmen aus der Vermietung einer Tiefgarage sind in der Einkommensteuererklärung in Anlage V anzugeben.
  • Bei Einnahmen aus der Vermietung (Teilvermietung) unter 520 Euro im Jahr kann die Finanzverwaltung von einer Besteuerung absehen (Bagatellgrenze).
    • Die Anlage V sollte trotzdem ausgefüllt werden.
  • Gewinne aus Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert - also bis zu 42 Prozent (beziehungsweise 45 Prozent Reichensteuer).
    • Aus meiner Sicht ist das gegenüber der geringeren Abgeltungssteuer von 25 Prozent für Kapitalanlagen ungerecht und schmälert den Gewinn.
    • Außerdem gibt es bei Kapitalanlagen Freibeträge - bei Vermietung nicht.
    • Wenn zu Einkünften aus Arbeit Mieteinnahmen hinzukommen, dann gilt ab etwa 55.000 Euro Jahreseinkommen der Grenzsteuersatz von 42% für die Mieteinnahmen (Steuerprogression).
    • Das bedeutet, dass dann nur 58% vom Gewinn der Mieteinnahmen übrig bleiben - das sollte in einer Berechnung (beziehungsweise Kaufentscheidung) berücksichtigt werden.
  • Von den Mieteinnahmen können Werbungskosten, also zum Beispiel Betriebskosten, Grundsteuer, Schuldzinsen, Kontoführungsgebühren, Verwaltergebühr oder andere Aufwendungen abgezogen werden.
  • Die regelmäßig zu zahlende Instandhaltungsrücklage kann nicht mehr jährlich von der Steuer abgezogen werden.
    • Die Instandhaltungsrücklage kann erst abgesetzt werden, wenn sie tatsächlich ausgegeben wird.
    • So zumindest ein Urteil des Bundesfinanzhofs zur Instandhaltungsrücklage.
    • Hintergrund ist vermutlich, dass die Instandhaltungsrücklage bei einem Verkauf der Garage / Immobilie mit "verkauft" werden kann, so dass sie tatsächlich vorher nicht ausgegeben wurde.
    • Außerdem hat der nächste Käufer der Garage / Immobilie die Möglichkeit die Instandhaltungsrücklage von der Grunderwerbsteuer abzuziehen.
    • Heißt also in der Konsequenz, dass die Rücklagen für die Instandhaltung dokumentiert werden müssen und wenn sie tatsächlich ausgegeben werden, dann in Anlage V abziehen beziehungsweise verrechnen.
  • Zusätzlich zu den Werbungskosten kann der Anschaffungspreis der Garage ohne Kosten für Grund / Boden mit einem bestimmten Prozentsatz abgeschrieben - also von den Einnahmen abgezogen - werden. Das nennt sich dann lineare Abschreibung oder auch AFA (Absetzung für Abnutzung).
    • Die Höhe des Prozentsatzes richtet sich nach dem Baujahr der Garage / Immobilie.
    • ab 1925 fertiggestellte Gebäude können mit 2% im Jahr abgeschrieben werden
  • Der Kaufpreis kann nicht komplett für die Abschreibung angesetzt werden. Vom Kaufpreis muss der Preis für Grund und Boden abgezogen werden. Für den Boden gibt es keine Abschreibung, sondern nur für die Immoblie auf dem Boden.
    • Im Idealfall sind bereits im Kaufvertrag der Wert von Immobilie und Grund und Boden getrennt aufgeführt. Ansonsten gilt der Bodenrichtwert.
    • Der Bodenrichtwert wird in Berlin von einem Gutachterausschuss festgelegt.
    • Der Bodenrichtwert ist für Berlin kostenlos im Internet abrufbar:
    • BOdenRichtwertInformationsSystem (BORIS) für Berlin
    • Auch für andere Städte kann der Bodenrichtwert abgefragt werden - Suchmaschine benutzen.
    • ACHTUNG !!! Der Bodenrichtwert ist an einen Stichtag geknüpft.
    • Hier sollte unbedingt der richtige Stichtag ausgewählt werden - also der Stichtag vor Abschluss des Kaufvertrages.
    • Der Bodenrichtwert ist eine Zahl und bezieht sich auf Euro je Quadratmeter.
    • Unter dem Bodenrichtwert steht eine Zahl von 0 bis 5 - das ist die gebietstypische Geschossflächenzahl (GFZ).
    • Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche.
    • Die konkrete Geschossfläche und die Grundstücksfläche sollte der Hausverwalter kennen oder in der Teilungserklärung stehen. Ansonsten gibt die Karte von BORIS oder Google Maps einen ersten Anhaltspunkt.
    • UPDATE: Für Grundstückserwerbe nach dem 31.12.2012 hat das Land Berlin eine Vorlage für die Kaufpreisaufteilung nach Gebäude und Grund / Boden bereitgestellt.
      • Die XLS-Datei zur Berechnung läßt sich auch mit dem kostenlosen LibreOffice benutzen.
      • Es ist nicht notwendig sich dafür Microsoft Office zu kaufen.
      • Außerdem gibt es eine bundesweite Version der Kaufpreisaufteilung des Bundesfinanzministeriums (Stand 2018)
      • Falls der Link von 2018 nicht mehr funktioniert, dann hier nach Kaufpreisaufteilung suchen.
      • In der Anleitung der XLS-Datei zur Kaufpreisaufteilung wird die Geschossflächenzahl nicht erwähnt.
      • Allerdings gibt es in der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung noch einige Hinweise zum Bodenrichtwert.
      • Die XLS-Vorlage enthält jedoch keinen Eintrag für eine Tiefgarage.
  • Zu dem Kaufpreis können noch die Anschaffungskosten beziehungsweise Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden - allerdings wieder nur anteilig ohne Grund und Boden.
    • Zu den Anschaffungskosten gehören zum Beispiel:
    • Makler, Notar, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten
  • Übernommene Instandhaltungsrücklage abziehen
    • Vom Kaufpreis und den Kaufnebenkosten muss noch die vom Immobilien-Verkäufer übernommene Instandhaltungsrücklage abgezogen werden.
    • Die Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufvertrag stehen.
  • Desweiteren ist im ersten Jahr der Vermietung zu beachten, dass die Ausgaben auch nur jahresanteilig angesetzt werden sollten, wenn die Vermietung mitten im Jahr beginnt.

Beispielrechnung

Nach der grauen Theorie folgt jetzt ein ausgedachtes Beispiel mit Rechnung:

  • Kaufpreis einer Wohnung für 100.000 Euro und einer Tiefgarage für 8.000 Euro
  • gesamte Kaufnebenkosten für Makler, Notar, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer: 13.000 Euro
  • davon anteilige Kaufnebenkosten der Tiefgarage: 8.000 Euro * 13.000 Euro : 100.000 Euro = 1.040 Euro Kaufnebenkosten
  • Bodenrichtwert laut BORIS für ein ausgedachtes Gebiet mit der Geschossflächenzahl GFZ 1,5: 400 Euro je Quadratmeter
  • Preis für Grund und Boden der Tiefgarage nach Kaufpreisaufteilung: 3.097,56 Euro
  • Hinweis: Für Grundstückserwerbe nach dem 31.12.2012 hat das Land Berlin eine Vorlage für die Kaufpreisaufteilung nach Gebäude und Grund / Boden bereitgestellt.
  • Kosten der Tiefgarage ohne Grund und Boden: 8.000 Euro - 3.097,56 Euro = 4.902,44 Euro
  • Kaufnebenkosten ohne Grund und Boden: 1.040 Euro * (4.902,44 Euro / 8.000 Euro) = 637,32 Euro
  • vom Verkäufer übernommene Instandhaltungsrücklage: 1.000 Euro
  • ergibt zusammen: Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten - Instandhaltungsrücklage = (4.902,44 + 637,32 - 1.000) Euro = 4.539,76 Euro
  • 2% lineare Abschreibung pro Jahr: 4.539,76 Euro * 0,02 = 90,80 Euro im Jahr
  • Beispiel: Beginn der Vermietung ab April: 2% lineare Abschreibung anteilig:
    • 90,80 Euro * 9 Monate : 12 Monate = 68,10 Euro Abschreibung anteilig am Jahr

Als Einkommen ergeben sich Mieteinnahmen - Werbungskosten - lineare Abschreibung.

Natürlich gibt es noch jede Menge weitere Situationen, die zu einer anderen Rechnung führen können. Das Beispiel soll nur eine Anregung sein (ohne Gewähr).

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